Temendo atrasos no pagamento dos locativos mensais, proprietários preferem confiar seu imóvel a uma imobiliária que garanta o aluguel.
Pois bem: a pandemia do coronavírus se amolda à ideia de fenômeno/evento inevitável que impede a consecução, ao menos na íntegra, de obrigações antes assumidas, ou seja, a garantia dos alugueis em favor do proprietário diante do atraso ou não pagamento pelo inquilino.
O contexto é de calamidade pública, que muda a história da humanidade, fato suficientemente relevante, imprevisível e inevitável, a ponto de caracterizá-lo como caso fortuito e/ou força maior. Existindo atos inevitáveis e determinações restritivas do Poder Público para todos os segmentos negociais, direcionando ações ou não permissivos de ação antes comuns, comprova-se a situação de inevitabilidade a caracterizar o caso fortuito e a força maior. Não há, nesse cenário, culpa de qualquer das partes, porque fenômeno alheio ao controle de ambas.
É possível discutir o pagamento de obrigações contratuais, até porque o devedor – leia-se imobiliária garantidora – que não puder honrar a dívida estará protegido no ambiente previsto no artigo 393 do Código Civil, na medida em que o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se não for o responsável e não puder evitar ou impedir.
As imobiliárias, ao assumirem os riscos do inadimplemento em situações de locação garantida, fazem suas previsões de caixa para certo número de não pagadores, algo suportável e de acordo com históricos até de muitos períodos de crise antes já vivenciados, jamais para uma intensidade calamitosa nos moldes que se avizinham por conta da pandemia.
“La garantia soi jo” dizia-se antes; em tempos da Covid 19, isso já era!
Se é possível discutir-se o pagamento do próprio aluguel em relação à sua exigibilidade, total ou parcial, de todos os contratos em curso, de igual forma é plausível debater-se o âmbito e flexibilidade da locação garantida, na outra relação existente entre locador e administradora.
Vê-se por aí falta de pagamento generalizado por parte dos locatários, que levarão às últimas instâncias as discussões sobre pagar ou não e quanto pagar mensalmente durante a pandemia e seu subsequente período recessivo. Já se vê pipocar aos montes decisões judicias suspendendo a cobrança de alugueres, com proibição de despejos, como também autorizando reduções nos locativos por certo tempo, sem nem mesmo assegurar que a diferença será paga ao depois.
Ora, quem garante que a imobiliária, quando voltar-se regressivamente contra o inquilino e fiadores, consiga obter 100% do que fez verter ao locador no âmbito da locação garantida?
Contratos de prestação continuada como assim o é o de administração de locação garantida, quando tangenciados por acontecimentos extraordinários e imprevisíveis posteriores à celebração, causando onerosidade excessiva e enriquecimento desproporcional para a outra parte, asseguram a busca do reequilíbrio nas prestações ou mesmo a resolução do contratado de administração.
São situações atípicas. Cada caso em concreto precisará ser avaliado pontualmente, dentro dos critérios de razoabilidade e proporcionalidade, até porque os contratos envolvem clientes com perfis diversos, locações com características singulares, não só na espécie (residencial ou comercial), mas também no âmbito de garantias, valores, fidelização (tempo de contrato garantia em curso) e, principalmente, no aspecto subjetivo, vale dizer, quem é o locatário em atraso, qual o seu segmento de atuação laboral se pessoa física, qual o seu perfil e mercado produtivo se pessoa jurídica, que tipo de garantia foi firmada no âmbito contratual e quais consequências o locatário já sofreu em seus rendimentos e reservas pela pandemia ou está em vias de sofrê-las.
Deverá haver amplo diálogo com cada qual dos clientes da imobiliária, em franco debate quanto ao reequilíbrio econômico financeiro dos envolvidos, visando solução que se afigure justa para locador e imobiliária.
William Nagib Filho – Advogado e Conselheiro da OAB/SP
